Договор переуступки права требования по договору долевого участия

С 1 июля 2019 года деньги за квартиры в новостройках застройщик получит только после сдачи дома в эксплуатацию. Оформленные договора ДДУ продолжат действовать. Продать квартиру, купленную в долевом участии, можно. Для этого составляется договор переуступки права требования по договору долевого участия. Что такое переуступка квартиры в новостройке?

Что называется переуступкой квартиры в новостройке

Согласно договору участия в долевом строительстве, застройщик должен в указанный в договоре срок самостоятельно или с привлечением наемной силы построить объект недвижимости, предусмотренный договором. После получения разрешения на ввод в эксплуатацию обязан передать объект дольщику, а тот обязан уплатить указанную в договоре цену и принять сданный в эксплуатацию объект недвижимости.

Обратите внимание!

Смысл долевого строительства заключатся в следующем: несколько граждан вскладчину строят дом, потом распределяют в нем доли - квартиры - пропорционально сумме вклада. Один из участников строительства - застройщик - берет на себя обязанность строить дом, а остальные оплачивают расходы на стройку, о чем они и заключают договор участия в долевом строительстве.

Переуступкой квартиры или уступкой прав требований по ДДУ будет вступление в договор на тех же условиях другого участника вместо первоначального. В случае переуступки покупается не отдельная квартира, а право требования ее постройки. Если какие-либо условия первоначального ДДУ застройщика с дольщиком не нравятся покупателю по договору переуступки, то изменить эти условия невозможно. Договор заключается не с застройщиком, а с дольщиком, ранее заключившим договор с застройщиком. 

До оформления сделки по переуступке

По мнению экспертов в области недвижимости, если сдача объекта в эксплуатацию задерживается на срок до 6 месяцев, то это некретичный срок, который случается и с добросовестными застройщиками по независящим от них причинам. Если больше полугода - возможно застройщик ненадежный. Исходя из этого стоит принимать решение о принятии или отказе в оформлении сделки переуступки прав.

На сайте застройщика можно посмотреть наличие выставленных на продажу квартир. Если объект давно введен в эксплуатацию, а квартир в продаже много, то возможно, качество постройки неудовлетворительное. При отсутствии ввода в эксплуатацию следует изучить историю объекта, проектную декларацию и удостовериться, что объект - не долгострой. 

На стройке, где планируется покупка квартиры, можно поинтересоваться у строителей вовремя ли им платят зарплату. Используемый строительный материал также говорит об отношении застройщика к качеству строительства.

Есть и другие критерии, по которым можно судить о серьезности строительной компании:

• время работы в строительном бизнесе;
• количество построенных объектов;
• соблюдение сроков сдачи.

Оценив информацию в совокупности можно сделать вывод о надежности компании-застройщика. Главное - не вносить деньги до регистрации договора уступки в Росреестре. 

Порядок оформления переуступки

Переуступка может оформляться:

• по предварительному договору участия в долевом строительстве;
• по договору участия в долевом строительстве.

Первый вариант не договор о покупке недвижимости и не обещание выделить жилье в строящемся объекте, а лишь подтверждение намерения купить квартиру в объекте, который когда-то будет построен. Не рекомендуется покупать квартиры через уступку по предварительному ДДУ. Государственная регистрация таких договоров необязательна, при их заключении есть риск мошенничества. Только ДДУ и переуступка по ДДУ подлежат государственной регистрации в обязательном порядке.

Проверка наличия необходимых документов у Застройщика

• учредительные документы;
• разрешение на строительство объекта;
• проект;
• право собственности на землю.

Подготовка покупателя и продавца к сделке

Согласовывать переуступку с застройщиком по общему правилу не нужно, но уведомить застройщика о смене дольщика необходимо. В простой письменной форме застройщику сообщаются данные нового дольщика и дата заключения договора уступки. Иногда застройщик требует плату за переуступку - это указывается в ДДУ. Комиссия в среднем составляет 1% стоимости квартиры. 

Покупателю по договору переуступки нужно изучить условия первоначального ДДУ, удостовериться в отсутствии обременений. Если уступок было несколько - убедиться, что оплата произведена по всем. Для этого необходимо получить у застройщика справку об оплате по ДДУ.

Обратите внимание!

Договор должен содержать обязательные данные:

• описание квартиры;
• срок ее передачи дольщику;
• цена договора, условия оплаты;
• гарантийный срок ;
• способы обеспечения исполнения обязательств по договору застройщиком.

В описание квартиры входит:

• адрес;
• этаж;
• предполагаемый номер;
• количество комнат;
• площадь;
• наличие балконов, лоджий.

Все виды отделочных работ должны быть перечислены, если предусмотрена сдача объекта с отделкой. При отсутствии хотя бы одного из этих условий в договоре он не будет зарегистрирован.

Также нужно проверить наличие госрегистрации договора. При регистрации на обороте договора есть:

• штамп ведомства и печать регистратора;
• подпись специалиста;
• регистрационный номер.

Составление договора переуступки прав

Договор уступки должен быть составлен в письменной форме и зарегистрирован в Росреестре. Правила составления и условия договора уступки права требования предусмотрены ст. 382 ГК РФ.

Регистрация договора регистрирующем органе

Общая сумма пошлины за регистрацию составляет 350 рублей. 

Необходимые документы :

• заявления сторон о регистрации договора уступки;
• удостоверения личности сторон;
• договор уступки права требования;
• первоначальный договор участия в долевом строительстве;
• квитанция об оплате пошлины за регистрацию;
• справка об оплате цены ДДУ, либо документы, подтверждающие перевод долга на нового дольщика;
• письменное согласие застройщика на уступку, если это требование есть в ДДУ или если уступка происходит с одновременным переводом долга на покупателя;
• доверенность представителя.

Срок предоставления услуги:

• 5 рабочих дней с даты приема заявления и документов в отделении Росреестра;
• 3 рабочих дня с даты приема специалистом Росреестра документов при наличии нотариального удостоверения сделки;
• 9 рабочих дней с даты приема в МФЦ;
• 5 рабочих дней с даты приема МФЦ документов при наличии нотариального удостоверения сделки.

Варианты подачи заявления:

• электронно через Госуслуги;
• электронно через сайт Росреестра;
• лично в офисе Росреестра;
• посредством выездного обслуживания;
• через представителя по нотариально заверенной доверенности;
• в МФЦ;
• заказным письмом с уведомлением, в этом случае нотариально удостоверяются все подписи сторон на документах.