Перечень документов для продажи квартиры | Консультация юриста

Возмездная передача права собственности на жилую недвижимость оформляется договором купли-продажи квартиры. Но перечень документов для продажи квартиры не ограничивается лишь договором. Продавцу необходимо представить пакет бумаг, состав которых будет зависеть от особенностей ситуации. Какие документы нужны для продажи квартиры?

Перечень документов

При подготовке сделки по купле-продаже объекта недвижимости итоговый пакет документов будет зависеть от обстоятельств. Базовый перечень включает:

сам договор купли-продажи;
правоустанавливающие и правоподтверждающие документы в отношении объекта;
техпаспорт на жилье, экспликацию и поэтажный план;
паспорта сторон сделки.

Договор купли-продажи

Договор – основной документ, удостоверяющий и подтверждающий права и обязанности сторон купли-продажи. Он может быть составлен сторонами самостоятельно в простой письменной форме.

Обратите внимание! Нотариальное оформление договора приветствуется, но обязательным не является. Обязательно заключать договор у нотариуса нужно лишь в случаях, когда собственником является ребенок либо недееспособный гражданин или сделка предусматривает продажу долей в квартире, в том числе, когда все собственники продают свои доли по одной сделке.

Составляя договор самостоятельно, стороны должны указать описание предмета сделки, позволяющее выделить его из числа других объектов, руководствуясь ст. 554 ГК. В нем необходимо указать:

адрес расположения;
вид объекта недвижимости: квартира, жилой дом, комната;
этаж и номер квартиры;
фактическую площадь объекта, в соответствии с техническими документами.

Помимо этих реквизитов и указанной цены, в договоре следует отразить:

полное наименование сторон, адрес их проживания, реквизиты паспортов, ИНН;
порядок расчета между сторонами: наличный, безналичный, иные формы;
наличие зарегистрированных и имеющих право пользования жильем лиц;
дату и порядок принятия объекта;
иные права и обязанности сторон;
срок действия, порядок разрешения споров.

Правоустанавливающие документы

При заключении сделки продавец обязан предъявить покупателю документы, подтверждающие основания возникновения у него права собственности на продаваемое жилье. Таковыми могут выступать:

заключенный ранее договор купли-продажи;
дарственная;
свидетельство о доле в наследстве;
договор мены;
решение суда о признании права за продавцом;
договор о приватизации.

Обратите внимание! Указанные договоры могут не иметь нотариального оформления. В этом случае рекомендуется проверить права продавца в Росреестре либо запросить у него выписку из ЕГРН.

Выписка из ЕГРН

Данная выписка является правоподтверждающим документом. Она оформляется в Росреестре, в том числе в электронной форме, ее минимальная стоимость – 300 рублей. При оформлении сделки у нотариуса он может запросить данную выписку в автоматическом режиме, она будет представлена мгновенно. Этот документ содержит основные сведения об объекте и зарегистрированных правах на него:

вид помещения;
его кадастровый номер;
правообладателя;
вид, номер, дату и основание регистрации прав на квартиру;
наложенные обременения и прочую информацию об объекте.

Обратите внимание! Выписка подтвердит права продавца. Для гарантии ее актуальности рекомендуется использовать выписки, с момента выдачи которых не прошло более 1-2 месяцев.

До 2017 года вместо выписки принимались свидетельства о госрегистрации недвижимости. Они и до сегодня являются действительными, но их актуальность может быть под сомнением.

Техпаспорт

Техпаспорт – документ, оформляемый сотрудниками БТИ по заказу застройщика либо самого собственника. Техпаспорт содержит информацию о площади объекта, плане жилого помещения, материалах изготовления стен, кол-во комнат, год строительства.

Этот документ должен быть у любого собственника жилья. Если он утрачен, испорчен либо отсутствует, для его изготовления необходимо обратиться в БТИ. Срок изготовления 7-14 дней. Срок действия техпаспорта временными периодами не ограничен.

Дополнительные документы

Помимо указанного перечня в зависимости от особенностей ситуации сторонам могут потребоваться и другие документы:

нотариально заверенное согласие мужа либо жены;
одобрение сделки со стороны органов опеки;
справки об отсутствии задолженностей;
доверенность на продажу.

Согласие супруга

Если квартира приобретена супругами в период нахождения в браке, вне зависимости от того, на кого она зарегистрирована, квартира считается общей. А потому, согласно п. 3 ст. 35 СК, для ее продажи необходимо нотариально оформленное одобрение сделки со стороны второго супруга.

Если договор оформлен без оформления согласия, супруг имеет право оспорить сделку и она будет признана недействительной. Такое согласие не нужно, если продавец получил квартиру по наследству или дарственной, вне зависимости от времени получения права собственности на нее.

Обратите внимание! Если покупатель состоит в браке, рекомендуется получать согласие на покупку и от его супруга. Это связано с тем, что средства, за которые приобретается жилье, также могут считаться общим имуществом супругов.

Разрешение от органов опеки

Если жилье либо доля в нем принадлежит несовершенолетнему, ее распоряжением занимаются законные представители. Они, как опекуны ребенка, не вправе совершать сделки по распоряжению имуществом, если сделки не одобрены со стороны опекунского совета.

Для получения разрешения опеки продавцу необходимо обратиться в орган опеки по месту жительства.

Обратите внимание! Одобрение будет получено при условии, что после продажи жилья имущественное положение ребенка не ухудшится: при покупке нового жилья он получит равноценную долю в праве собственности на него либо часть средств от продажи, равноценная доле, поступит на его банковский счет. Без такого обязательства сделка одобрена не будет.

Разрешение либо отказ выдается заявителю в письменном виде в 15-дневный срок с момента обращения. При необходимости неудовлетворительное решение опекунского совета может быть оспорено.

Справки

При оформлении сделки дополнительно рекомендуется запросить у продавца единый жилищный документ. Он заменит справки жилищного учета:

выписку из домовой книги;
копию лицевого счета;
справки об отсутствии задолженностей по коммуналке;
справки о регистрации и составе семьи;
карточку учета для собственника и прочие документы при необходимости.

Доверенность на продажу квартиры

Если продавец не может оформить сделку самостоятельно, от его лица может выступать представитель. Он может действовать лишь на основании нотариально оформленной доверенности с предъявлением паспорта.

В доверенности должно быть указано право представителя совершать от лица продавца сделки по распоряжению конкретной квартирой с указанием ее реквизитов.