Ключевое обязательство застройщика при возведении МКД – передача дольщикам жилья, соответствующего по качеству требованиям проекта, градостроительных нормативам, техническим регламентам, условиям ДДУ. Чтобы обеспечить ответственность строительной компании за качество, закон ввел гарантийные обязательства застройщика после сдачи дома. Как долго длится гарантийный срок на квартиру в новостройке?
Что входит в гарантийные обязательства застройщика
В соответствии с п. 1 ст. 7 ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве…», строительная компания обязана передать дольщикам жилье в новостройке, соответствующее жилищным, градостроительным, санитарным нормативам и регламентам, в том числе условиям ДДУ.
Если при дальнейшей эксплуатации жилья будут выявлены ухудшения его качества, вызванные нарушениями при строительстве либо иные дефекты, дольщики вправе предъявить строительной компании требования об:
- устранении выявленных дефектов;
- снижении стоимости квартиры по договору;
- возмещении затрат на самостоятельное устранение дефекта.
Обратите внимание! Если нарушения по качеству строительства окажутся существенными и сделают дальнейшее проживание невозможным либо обнаруженные дефекты не будут устранены в оговоренный срок, дольщик вправе отказаться от исполнения договора со своей стороны, потребовать возврата денег за жилье, а также выплаты пени за период использования застройщиком этих средств.
Гарантия от девелоперов распространяется на все конструктивные элементы здания, включая стены, системы инженерных коммуникаций, крышу, лестничные пролеты, перекрытия, отделку. Срок действия гарантии на конструкции, кроме инженерного оборудования, – 5 лет с даты, когда застройщик передал квартиру первому собственнику. В ДДУ может быть предусмотрен и иной срок, но не меньше, чем 5 лет.
Гарантия СК на технологическое и инженерное оборудование
Срок гарантии СК на инженерное оборудование и коммуникации также устанавливается ДДУ, но не может быть короче 3 лет по ст. 7 ФЗ № 214. В число такого оборудования включены:
- системы водо, электро, газо и теплообеспечения;
- системы канализации и мусоропроводы;
- водонагреватели, бойлеры, системы индивидуального отопления, установленные при строительстве;
- приборы учета использования коммунальных ресурсов;
- осветительное оборудование;
- системы вентиляции и насосное оборудование;
- радиаторы отопления.
В случаях выхода из строя какой-либо системы или отдельных ее составляющих, девелоперы обязаны проводить гарантийный ремонт.
Гарантия застройщика на окна
Окна также являются обязательным конструктивным элементом жилого помещения, потому гарантия от строителей на них также распространяется. Окна не являются инженерно-техническим оборудованием, потому срок гарантии на них не может быть менее 5 лет. Нарушение требований по качеству окон может быть выражено в:
- образовавшихся щелях между элементами окон, трещин в конструкции;
- деформации конструкции и стеклопакетов;
- негодности резиновых прокладок;
- продувании окон воздушными массами;
- повышенных теплопотеря.
При выявлении дефектов следует обратиться к застройщику с претензией.
Гарантия на лифты
Лифт является инженерно-техническим оборудованием, потому за его качественную работу строительная компания отвечает минимум на протяжении 3 лет. Поломки лифта должны быть устранены застройщиком, в том числе, если дефекты касаются отдельных элементов конструкции лифтов, узлов, агрегатов и деталей.
В то же время обслуживанием лифтов занимается управляющая организация. Возможно, причина некачественной работы - неправильная наладка оборудования лифта.
Обратите внимание! В первую очередь необходимо обратиться в УК для привлечения лифтовой организации. Если она даст заключение, что лифт неисправен, необходимо обращаться к застройщику с претензией.
Что не входит в гарантийные обязательства СК
Гарантийное покрытие распространяется лишь на те дефекты, которые возникли в силу нарушения строительных требований и нормативов, и на момент их выявления продолжает действовать гарантийный срок. В соответствии с п. 7 ст. 7 ФЗ № 214, девелоперы не обязаны отвечать за те дефекты, которые возникли:
- в силу обычного износа конструкции МКД и ее элементов, технических сетей и прочих входящих в состав МКД частей;
- по причине нарушения условий эксплуатации жилых помещений и предусмотренного в них оборудования самими жильцами;
- в силу проведения некачественного ремонта отдельных частей МКД и технических сетей, проведенного самими жильцами либо привлеченными ими лицами;
- по причине нарушения условий эффективного и безопасного использования жилых помещений, указанных в памятке, выданной жильцам при передаче квартиры от СК;
- в силу независящих от СК обстоятельств, например в случае стихийного бедствия, чрезвычайной ситуации, техногенной катастрофы.
Обратите внимание! Бремя доказывания обстоятельств, которые освобождают СК от исполнения гарантийных обязательств, лежит на застройщике.
Срок исполнения гарантийных обязательств
В соответствии с п. 6 ст. 7 ФЗ № 214, девелопер обязан устранить выявленные дефекты в новостройке в течение срока, согласованного с жильцами либо конкретным жильцом. СК не вправе диктовать свои условия и устанавливать срок устранения дефектов самостоятельно, он должен быть одобрен дольщиком. Так как законом такой срок не установлен, дольщику следует одобрить лишь разумный срок, не превышающий 30-45 дней в зависимости от характера выявленного дефекта. Такой срок следует указать в претензии либо оформить дополнительным соглашением с СК.
Обратите внимание! Если указанный срок будет нарушен, СК несет ответственность в виде неустойки в размере 1% от стоимости ремонтных работ за каждый просроченный день.
Как правильно составить претензию
В случае выявления в течение гарантийного срока недостатков, требующих устранения, жильцам рекомендуется направлять девелоперам письменную претензию с требованием о проведении ремонта. Единой формы документа не предусмотрено, потому он подается в свободной форме. В нем необходимо указать:
- ФИО, адрес проживания, номер и дату заключения ДДУ;
- дата подписания передаточного акта;
- описание проблемы: выявленные дефекты, причина и сроки их возникновения;
- выводы технической экспертизы и дата ее проведения, при наличии;
- требование устранить выявленные дефекты;
- разумный срок, в течение которого СК должна устранить недостатки;
- уведомление об обращении в суд, если требования не будут исполнены в срок.
Обратите внимание! Претензию можно направить в офис застройщика лично, при условии проставления на втором экземпляре даты принятия и номера в журнале входящей корреспонденции, либо по почте заказным письмом.
Куда обратиться если СК не выполняет обязательства
Если в разумный срок ответа от СК не последовало, а выявленный дефект не устранен, дольщику рекомендуется обращаться с иском в суд. В числе исковых требований заявитель может указать:
- обязательство застройщика по устранению строительных либо иных дефектов;
- уплату неустойки в размере, исчисленном исходят из длительности просрочки исполнения требований дольщика и стоимости ремонта;
- возмещение морального вреда и иного ущерба, причиненного в результате некачественного жилья;
- возмещение расходов на самостоятельный ремонт;
- возмещение расходов на юридическое сопровождение, подготовку текста претензии, судебных расходов.
Помимо иска в суд, гражданин вправе обратиться с жалобой на СК в прокуратуру как орган общего надзора за соблюдением законодательства.
