Гараж – не только удобное приобретение для автомобилиста, но и дорогое недвижимое имущество. Составлять договор купли-продажи гаража следует не менее внимательно, чем на жилье. Действующие правила предоставления государственных регистрационных услуг предусматривают несколько способов, как оформить куплю-продажу гаража с минимальными затратами времени.
Купля-продажа гаража через МФЦ
Гражданский кодекс РФ и ФЗ №218 "О госрегистрации недвижимости" устанавливают обязательную госрегистрацию прав собственности на недвижимость, к которой относятся и капитальные гаражи.
Обратите внимание! Сооружения, которые можно демонтировать и переместить без утраты функциональности, - «ракушки» и другие сборные металлоконструкции, недвижимостью не являются и перерегистрации не требуют. Такой гараж продается либо как движимое имущество, либо как участок земли, возведение временных или постоянных объектов на котором, – забота нового владельца.
Регистрацией прав собственности на недвижимость занимается Росреестр, но не обязательно обращаться непосредственно в ведомство. Перерегистрировать сооружение на нового владельца поможет Многофункциональный центр по месту нахождения объекта.
В отличие от автотранспорта, требований к срокам перерегистрации помещений на нового владельца законодательство не содержит, но до внесения правок в Единый госреестр недвижимости, покупатель не может считаться полноценным собственником.
Сделка купли-продажи гаража через МФЦ (Оформление документов)
Посетить Многофункциональный Центр обеим сторонам придется дважды:
-
Для подачи документов. Продавец и покупатель должны прибыть вместе. Если один из них не может присутствовать, его интересы может представлять доверенное лицо, наделенное соответствующими полномочиями.
-
Второй раз стороны могут не согласовывать визит друг с другом и забрать положенные каждому документы в удобное время.
Запись на прием
Назначить удобное время для подачи документов можно онлайн, на сайте нужного Центра, по телефону или взяв талон электронной очереди в самом учреждении.
Необходимые документы
На подготовительном этапе основные хлопоты отводятся продавцу, который должен подготовить для ведомства пакет документов на продаваемое имущество. Базовый набор включает в себя:
- кадастровый паспорт на участок;
- выписку из ЕГРН или аналогичный документ Росреестра или БТИ, если гараж оформлялся до появления реестра;
- документы о праве собственности на строение и землю: ДКП, свидетельство о наследстве, дарственная.
Обратите внимание! Если гараж был куплен в браке, понадобится также согласие на продажу от второго супруга. Когда в имуществе есть доля собственности несовершеннолетнего, потребуется согласие органов опеки. Во время визита в МФЦ при участниках сделки должны быть паспорта.
Регистрация договора купли-продажи гаража в МФЦ
Сама сделка совершается до обращения в Центр. Стороны оговаривают условия и фиксируют их на бумаге. Рекомендуется составить вместе с договором акт приема-передачи ключей и документов, а на уплаченные за гараж средства составить расписку. В случае разногласий между сторонами, эти два документа подтвердят выполнение договора.
Бланк заявления на перерегистрацию собственности можно взять и заполнить непосредственно в МФЦ. Правильность оформления сотрудники Центра проверят на месте. Заявителю выдается квитанция о приеме документов.
Образец договора купли-продажи гаража
Закон позволяет оформлять сделки между частными лицами простым письменным договором в произвольной форме. Гражданский кодекс оставляет нотариальное удостоверение такого договора на усмотрение сторон. Незаверенная бумага имеет такую же силу, как и оформленная в нотариальной конторе. Основное требование к договорам – указание в документе:
- даты и города совершения сделки;
- ФИО, паспортных реквизитов, адреса прописки продавца и покупателя;
- описания предмета сделки – адрес расположения гаража, размеры и другие характеристики сооружения, реквизиты документа продавца о праве собственности;
- цены числом и прописью;
- подписей сторон.
Если средства планируется вносить не одним платежом, то опишите и график, и размер каждого взноса. Документ составляется в трех экземплярах. Каждый подписывается всеми участниками сделки.
Государственная пошлина
За госрегистрацию прав собственности на нового владельца придется заплатить пошлину. Согласно пункту 22 статьи 333.33 Налогового кодекса, соответствующая запись в реестре обойдется в 2 тысячи рублей для частного лица.
Если собственность приобретается предприятием, пошлина возрастет до 22 тысяч. Квитанция прилагается к обязательному пакету документов по сделке.
Сроки оформления документов
Статья 16 закона «О госрегистрации недвижимости» отводит на совершение необходимых действий максимум 12 дней: на перерегистрацию самого гаража и кадастровый переучет участка под ним при подаче документов через МФЦ.
Отдельно на регистрацию прав собственности на недвижимость через Центр выделяется 9 дней. Нотариально заверенные сделки будут зарегистрированы быстрее – за 5 дней при передаче бумаг через МФЦ и в течение 3 дней при прямом обращении в Росреестр.
Обратите внимание! Отслеживать готовность бумаг можно онлайн, в личном кабинете на сайте МФЦ.
Получение готовых документов о собственности на гараж
Если поданные заявителями документы соответствуют установленным требованиям, Росреестр вносит необходимые правки в государственные базы данных. Покупателю выдается выписка из ЕГРН о правах на новую собственность, возвращается экземпляр договора и другие документы, поданные в ведомство. Второй экземпляр договора с «мокрыми» подписями возвращается продавцу, а третий остается в регистрационном ведомстве.
Оплата налогов от сделки (кто и сколько должен заплатить)
Продавец недвижимости обязан задекларировать доход от продажи в налоговой службе по месту жительства. На этот доход начисляется ставка НДФЛ 13%. Бывший владелец может избежать уплаты налога, если:
- недвижимость пробыла его собственностью более 3 или 5 лет, согласно пунктам 3 и 4 статьи 217.1 НК РФ;
- вырученная сумма оказалась меньше цены его покупки в прошлом или ниже кадастровой стоимости на 1 января года продажи, умноженная на коэффициент 0,7;
- продавец ранее не реализовал свое право на налоговый вычет: при операциях с недвижимостью гражданин может уменьшить базу налогообложения на 2 000 000 рублей. Если выручка составила меньше этой суммы, налог с вычетом будет нулевым, если больше – 13% начисляется только на превышающую часть.
Обратите внимание! Пенсионеры, инвалиды I и II группы, и ряд других категорий освобождаются от уплаты налогов при подобных сделках. Но подать декларацию гражданин обязан, даже если налог не будет уплачен на законных основаниях.
Возможные проблемы и пути решения
Распространенной проблемой, которая может возникнуть при купле-продаже гаража, является статус постройки. Например:
- Сооружение зарегистрировано только в гаражном кооперативе. Вместо документов о праве собственности на руках у продавца будет только членская книжка, что не позволит зарегистрировать сделку в МФЦ и Росреестре. Подобные гаражи переоформляют в самом кооперативе на нового владельца. Но новый владелец при попытке продать, подарить или завещать такой объект все равно столкнется с необходимостью оформления прав собственности.
- Сооружение не зарегистрировано. Покупка обойдется дешевле, чем официальная, но покупатель, столкнется с проблемой №1, а также рискует оказаться владельцем самостроя, который может быть снесен по закону.
Во избежание неприятностей и отказа МФЦ от регистрации, документы следует проверить до сделки.
