Продажа недвижимости и статус ИП/физлица

Question

Два вопроса по поводу недвижимости вокруг статуса ИП:

1. Планируется покупка земельного участка с целью продажи. Продажа будет производится за сумму, выше чем сумма покупки. Соответственно, возникает доход. Если ИП на УСН 6%, то по определению вся сумма договора и будет считаться налогооблагаемой базой. Как без применения схемы с агентским договором заплатить 6% от разницы, а не от всей суммы? Либо обратная ситуация, если на УСН6 ситуация не выходит, как заплатить 13% НДФЛ от разницы (как физлицу), чтобы налоговая не вменила 6% от всей суммы. Либо в данном случае, чтобы не рисковать, лучше оформлять сделку на лицо, не являющееся ИП. Что думаете?

2. В настоящий момент запускаем процесс приватизации квартиры с целью последующей продажи. Отсюда следующие подвопросы: 1. После продажи квартиры планирую купить или построить дом. Насколько я понимаю, расходы на этот дом не будут учтены для уменьшения налогооблагаемой базы после продажи квартиры, поскольку учитываются расходы на жилье, которое продается. Это верно? 2. Я являюсь ИП. Если соответствующим образом подготовиться, чтобы отнести продаваемую квартиру к объекту, используемому в предпринимательской деятельности (например, добавить коды деятельности ИП о сделках с недвижимостью, а также по аренде жилья, заключить договор на сдачу в аренду от имени ИП и тд), могу ли заплатить не 13% НДФЛ, а 6% по УСН как ИП? Если да, в таком случае у меня возникают следующие вопросы: - Может ли квартира использоваться в предпринимательской деятельности, если помимо ИП ей владеют третьи лица? Или для подстраховки лучше приватизировать ее полностью на себя? - Есть ли разница, добавлять коды ОКВЭД до приватизации или после? - Сколько по времени ее нужно сдавать и какие нюансы еще можно учесть, чтобы налоговая точно не могла возразить, что данная квартира относилась к предпринимательской деятельности?

Игорь, г. Москва 13 декабря 2018 г. 16:07

Консультация юриста онлайн

Ответ на сайте в течении 15 минут

И верно ли я понимаю, что при продаже квартиры в качестве ИП кадастровая стоимость никак не влияет на сумму в договоре и на налог? То есть, какую сумму в договоре пропишу, с такой суммы и заплачу 6%, верно? Возможны неблагоприятные последствия, если сумма по договору будет существенно ниже рыночной?

13 декабря 2018 г. 16:21

Елена Македонская Юрист · Answer 1 · 2018-12-13T16:16:41+03:000

Добрый день! Земельный участок лучше купить на физлицо и тогда при наличии подтверждающих документов (договор купли-продажи участка) после продажи данного земельного участка, налог необходимо будет оплатить с разницы.

По вопросу 2 Вы правы, расходы на дом учитываться не будут.

Минфином России в 2017 году в письме Департамента налоговой и таможенной политики Минфина России от 11.08.2017 года №03-04-05/51707 разъяснено, что налогоплательщик при исчислении НДФЛ не вправе уменьшить сумму доходов, полученных от продажи недвижимого имущества или транспортных средств, на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества, если такое имущество использовались в предпринимательской деятельности. При этом в случае прекращения деятельности в качестве предпринимателя возможность воспользоваться правом на профессиональные налоговые вычеты также отсутствует. В данном варианте учесть расходы на приобретение имущества может только ИП на УСН при уплате соответствующего налога вместо НДФЛ.

При этом налогоплательщики, зарегистрированные в качестве ИП и использующие объект недвижимости при исчислении налоговой базы по НДФЛ, имеют право на получение профессиональных налоговых вычетов в сумме фактически произведенных ими и документально подтвержденных расходов, непосредственно связанных с извлечением доходов (п. 1 ст. 221 НК РФ).

Квартира должна быть полностью в Вашей собственности.

Оквэды дополнить можете в любое время до начала занятия такой деятельностью.